2023년을 지나며 아파트 부동산 시장은 어떻게 될까?
현재의 부동산 시장은 앞으로 어떻게 진행될지 무척 궁금하다.
서울 전세 시장은 높은 호가를 유지하고 있고, 거래는 가끔씩 이루어지는 비수기인듯하지만 2023.11월 우리는 월세를 선택하였다.
우리 집도 전세 임차인을 맞춰야 우리가 전세보증금을 받기 수월해서 예의주시하고 있지만, 일주일에 2팀정도 보러 오는 수준인듯하고, 아직 계약되지 않았다.
우리도 이사 시 전세를 할지 월세를 할지 고민했지만, 1주택의 전세자금 대출이 한도가 있어 원하는 만큼의 전세대출이 나오지 않았고, 일정을 서로 맞춰, 주고받고 하는 일이 쉽지 않다고 생각했다.
이자 역시 월세와 비교해서 많은 차이가 안나는 관계로 우리는 기존의 대출을 정리하고 월세를 선택하였다.
2023년 아파트 매매는 최고점 대비 20~40%정도 급락후 몇건 거래 되었고, 현재는 다시 회복해서 거래가 되고 있다. 최고점대비 10%~20%정도 빠진 수준에서 대부분 매도를 하고 싶어하는것으로 판단이 된다.
하지만 매수자들은 1급지 아니고서는 아직 관망세를 취하고 있다. 이러한 이유로 앞으로의 집값이 올라갈수 있는 에너지보다, 떨어질 가능성이 큰 것 같다.
다주택자의 대출도 막혀있고, 취등록세 중과세등으로 투자자들의 시장이 아닌 실수요자의 시장이 되어 버렸다.
난 2010년 인천에 미분양 아파트를 사고, 2014년에 서울 아파트 한채를 구입했었다. 서울 아파트는 2019년 12월 매도, 인천 아파트는 2021년 4월 매도를 하였다. 매도를 하고 부동산 공장 개발등의 투자를 이어갔지만, 아파트 매도를 통해 아래의 것들을 배웠다.
- 모든 자산은 그 가치에 따라 올라가고 내려가고의 모습이 다르게 나타나고, 그 폭도 다양하다. (2010년 아파트를 처음살때는 공부가 전혀 되어 있지 않았고, 2014년의 아파트 구입시도 전세가 너무비싸 떠밀려 구입한것이였다)
- 개별 부동산의 가치를 파악하는 것이 우선 되어야 하고, 매매 타이밍 역시 중요하다.
- 경매/급매등으로 안전마진을 확보한다면, 매매 타이밍은 무시할수 있다. 하지만 일반 시장 매매시 타이밍 역시 중요하다고 생각한다.
앞으로의 매매, 전세장은 1주택자, 개인적인 바램으로 떨어졌으면 하지만, 2005~2015년의 장세를 바라 보았을때, 앞으로의 매매는 횡보하면서 오르고 내리기를 할것으로 예측이 된다. 전세는 공급물량부족등으로 올라갈수 있겠으나, 매매가 안되는 다주택자 물량이 전세로 나와서
전세를 안정화 시킬수도 있다고 생각이 된다. 하지만 앞으로 2~5년후의 전세시장은 하락보다 우상향 가능성이 더 있어 보인다. 앞으로의 부동산 정부정책 확인 및 주변의 심리파악은 계속 필요하다고 생각 한다.
너나위님 인사이트!!
1. 전세가 하락할때 매매가는 대부분 하락했다.
2. 전세가 상승할때 매매가는 상승하지 않을수 있다.
3. 전세가가 매매가를 밀어올리려면 차이가 크지 않아야 한다.
개인적으로의 계획은 월세로 2~4년 있으면서, 현재 자산중 상가, 아파트 및 토지 매도를 시도할것이다. 급하게 매도할 필요성은 느끼지 못하고 있지만 2~4년사이 매도를 목표로 하고 있다.
현금 자산을 확보하기 위해서 월 500만원은 주식투자 및 저축을 하려고 한다. 앞으로의 시장이 어떻게 변할지 궁금하기도 하고, 내가 어떤 포지션을 취하는것이 유리한지 지속적으로 공부하면서 생각하고 실행하려고 한다.