가계부채와 집값의 상관관계

주택가격은 대출과 금리, 성장율의 함수이고, 2021년말부터 대출이 꺽인것을 체크하고 고점이라 생각했고, 2022년 중순부터는 그 추세가 6개월 이상 유지되기에 하락장을 강하게 전망하였습니다.

2024.01: 금융위원회 보도자료: 

1. 23년 가계부채는 +10.1조원 증가, GDP대비 가계부채는 2년연송 감소예상(21년 105.4%->22년 104.5% -> 23년 100.8%)
2. 24년에도 긴장의 끈을 놓지 않고 가계부채를 안정적으로 관리

• 전금융권 가계대출은 경상 성장률 내 관리 유도
• DSR 제도개선 등 통해 갚을수 있는 범위내 대출 받는 원칙 안착
• 서민, 실수요 계층의 자금애로 해소 위한 필요한 조치 등 추진

2024.02: 금융위원회 보도자료: 

1. 23년 가계신용은 전년대비 +18.1조원 증가(1%) 하여 과거 평균에 비해 낮은수준이며, GDP대비 가계부채 비율도 2년 연속 감소가 예상되는 등 안정적으로 관리되고 있는 상황
2. 24년 가계부채 증가율을 경상성장률 내에서 철저하게 관리
3. 가계부채 안정적 관리를 위해선 금융권의 관심과 실천이 필요

 

주택가격= 전세 + 갭가격, 갭가격이 고정인데 전세가 오르면 오르고, 전세가 내리면 내립니다. 레버가 두개인 셈입니다.

 

통상 전세는 금리 역수라서 금리가 내리면 오르고, 금리가 오르면 전세가 내립니다. 요즘의 전세 강세는 대출 금리 인하영향+ 빌라에서의 전세금 대량유입이 원인이라 생각합니다.

 

전세가 오른다면, 매매도 오를겁니다. 반대로 공사비 상승효과로 갭이 내린다면, 전세가 올라도 갭이 내려서 매매가 내릴수도 있습니다. 

 

20년도 이후의 매매 가격부터는 가격이 오르더라도 너무 비싸서 매수수요가 없을것이라 봤습니다.

 

2024년인 지금은 특히 고가-초고가 주택이 21년 전고점을 뚫지 못하는상황으로 잠시 올라도 이것이 대세 강세장으로 오기 어렵다고 보고, 시장을 보수적으로 봅니다.

 

가격 정점이 21년 4분기인데, 현재(2024.03월)는 고점대비 80~85수준에서 회복중인것이 요즘입니다.